ಬೆಂಗಳೂರಿನ ಹೊರವಲಯದಲ್ಲಿರುವ ಮಾಹಿತಿ ತಂತ್ರಜ್ಞಾನ ಸಂಸ್ಥೆಯಲ್ಲಿ ಕೆಲಸ. ಹತ್ತಿರದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಹೆಸರುವಾಸಿಯಾದ ಸಂಸ್ಥೆಯೊಂದು ಐಷಾರಾಮಿ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟನ್ನು ನಿರ್ಮಿಸುತ್ತಿದೆ. ಎಲ್ಲವೂ ಚೆನ್ನಾಗಿದೆ ಎಂದುಕೊಂಡು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದರೆ ಆರು ವರ್ಷವಾದರೂ ಅದರ ಕೆಲಸ ಮುಗಿಯುತ್ತಿಲ್ಲ. ಈ ಬಗ್ಗೆ ಆ ಸಂಸ್ಥೆಯ ಬಳಿ ಕೇಳಿದರೆ ಸರ್ಕಾರದ ಕೆಲವು ಇಲಾಖೆಗಳಿಂದ ಪರವಾನಗಿ ದೊರಕಿಲ್ಲ. ಇದು ನಮ್ಮ ಕೈ ಮೀರಿದ ವಿಚಾರ. ಈ ವಿಚಾರವನ್ನು ಒಪ್ಪಂದಲ್ಲಿ ನಮೂದಿಸಿದ್ದೇವೆ ಎಂಬ ಸಿದ್ಧ ಉತ್ತರ ಸಿಗುತ್ತದೆ.
ಬೇರೆ ಊರಿನಿಂದ ಬೆಂಗಳೂರಿಗೆ ಬಂದು ಸ್ವಂತ ಮನೆ ಅಥವಾ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಸುವವರಿಗೆ ಈ ರೀತಿಯ ಒಂದಲ್ಲ ಒಂದು ಕಷ್ಟ ಬರುತ್ತದೆ. ಒಟ್ಟಿನಲ್ಲಿ ಬೆಂಗಳೂರಿನಲ್ಲಿ ಮನೆ ಅಥವಾ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಖರೀದಿಸುವುದು ಕಷ್ಟ ಎನ್ನುವುದು ಮೇಲೆ ಪ್ರಸ್ತಾಪಿಸಿದ ಉದಾಹರಣೆಯಿಂದ ಗೊತ್ತಾಗುತ್ತದೆ. ಇದರ ಹೊರತಾಗಿಯೂ ಉದ್ಯೋಗದ ಒತ್ತಡ, ಸಮಯದ ಅಭಾವದಿಂದಾಗಿ ಎಲ್ಲರೂ ಅವಸರದಿಂದ ಮನೆ ಖರೀದಿಸುತ್ತಾರೆ. ಆದರೆ ಕರಾರುಪತ್ರದಲ್ಲಿರುವ ಅಂಶಗಳನ್ನು ಸರಿಯಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಲು ಹೋಗುವುದೇ ಇಲ್ಲ.
ಖಾತರಿಯೇ ಇಲ್ಲ!
ಇಂಥ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಯಲ್ಲಿ ದುಡ್ಡು ಕೊಟ್ಟು ಮನೆ ಯಾವಾಗ ಸಿಗುತ್ತದೆ ಎಂಬ ಖಾತರಿ ಇಲ್ಲ. ಇನ್ನು ಸಾಮಾನ್ಯ ಉದ್ಯೋಗಿ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳ ಜತೆ ಹೋರಾಡುವುದು ಹೇಗೆ? ಇನ್ನು ಹಲವು ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕಂಪನಿಯ ಬ್ರೋಷರ್‌ನಲ್ಲಿ ತೋರಿಸಿದ ಮನೆಗೂ ವಾಸ್ತವವಾಗಿ ನಿರ್ಮಾಣಗೊಂಡ ಮನೆಗೂ ಅಜಗಜಾಂತರ ವ್ಯತ್ಯಾಸವಿರುತ್ತದೆ. ಇಂಥ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಜನಸಾಮಾನ್ಯನೊಬ್ಬ ನಿಸ್ಸಹಾಯಕನಾಗಿ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ಜತೆ ರಾಜಿ ಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಬೇಕಾದ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ಎದುರಾಗಿ ಬಿಡುತ್ತದೆ.
ಪರಿಹಾರವೇನು?
ಈ ರೀತಿಯ ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿಗೆ ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರ ಉತ್ತರ ಹುಡುಕಿದೆ. ಸ್ಥಿರಾಸ್ತಿ (ನಿಯಂತ್ರಣ ಮತ್ತು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ) ಮಸೂದೆ ಜಾರಿಗೆ ತಂದಿದೆ. ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ಜನಸಾಮಾನ್ಯರು ಡೆವಲಪರ್ಸ್‌ಗಳಿಂದ ಮೋಸ ಹೋಗುವುದನ್ನು ತಪ್ಪಿಸುವ ಉದ್ದೇಶ ಇದರದ್ದು. ಅಂದರೆ ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ನೀತಿ ನಿಷ್ಠೆಯಿಲ್ಲದ ಡೆವಲಪರ್ಸ್‌ಗಳಿಂದ ಶ್ರೀಸಾಮಾನ್ಯನನ್ನು ಕಾಪಾಡಲು ಇದೊಂದು ಹೊಸ ವ್ಯವಸ್ಥೆ.
ಪ್ರಮುಖ ಅಂಶಗಳೇನು?
ಆಯಾ ರಾಜ್ಯಗಳಲ್ಲಿ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರದ ನಿಯಂತ್ರಣ ಮಂಡಳಿ ಸ್ಥಾಪಿಸಬೇಕು.
ಸ್ಥಳೀಯ ವ್ಯವಹಾರಕ್ಕೆ ತಕ್ಕಂತೆ ರಾಜ್ಯಗಳು ತಮ್ಮದೇ ಕಾನೂನು ರೂಪಿಸಲು ಅವಕಾಶವಿದೆ.
ಸದ್ಯ ಇದು ಕೇಂದ್ರ ಸರ್ಕಾರದಿಂದ ಅನುಮೋದನೆಗೊಂಡ ಕರಡು ಮಸೂದೆ ಮಾತ್ರ. ಸಂಸತ್‌ನಲ್ಲಿ ಅಂಗೀಕಾರಗೊಂಡ ಬಳಿಕ ಕಾನೂನಾಗಿ ಮಾರ್ಪಾಡಾಗುತ್ತದೆ.
ಕಡ್ಡಾಯ ನೋಂದಣಿ
43, 040 ಚದರ ಅಡಿಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ವಸತಿ ಯೋಜನೆಗಳು ಈ ಯೋಜನೆ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಬರುತ್ತವೆ. ಅಂದರೆ ಒಂದು ಎಕರೆಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ನಿರ್ಮಾಣವಾಗುವ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಈ ನಿಯಮ ಅನ್ವಯ. ಹೀಗಾಗಿ, ಸಣ್ಣ-ಪುಟ್ಟ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಇನ್ನೂ ಈ ಕಾನೂನಿನ ವ್ಯಾಪ್ತಿಗೆ ಒಳಪಡುತ್ತಿಲ್ಲ. ಆದರೆ ಸಾರ್ವಜನಿಕರು ಗ್ರಾಹಕ ನ್ಯಾಯಾಲಯಗಳಿಂದ ಇಂಥ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳಿಂದ ಮೋಸ ಹೋದಲ್ಲಿ ನ್ಯಾಯ ಪಡೆಯಲು ಅವಕಾಶ ಉಂಟು. ಉದ್ದೇಶಿತ ಕಾನೂನಿನಡಿಯಲ್ಲಿ ಮೇಲೆ ಹೇಳಿದಂತೆ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಎಲ್ಲ ಇಲಾಖೆಗಳಿಂದ ಪರವಾನಗಿ ಪಡೆದ ನಂತರ ನಿಯಂತ್ರಣ ಮಂಡಳಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿಸಬೇಕು. ನೆನಪಿಡಿ ಈ ಉದ್ದೇಶಿತ ಕಾನೂನು ವಸತಿ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಅನ್ವಯ.
ತಪ್ಪು ಜಾಹೀರಾತುಗಳು
ನೋಂದಣಿ ಮಾಡಿಕೊಂಡ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ತಪ್ಪು ರೀತಿಯ ಜಾಹೀರಾತು, ಮಾಹಿತಿಗಳನ್ನು ನೀಡುವಂತಿಲ್ಲ. ಮಾಹಿತಿಯಲ್ಲಿ ತಿಳಿಸಿದಂತೆ ಗುಣಮಟ್ಟದ ಸೇವೆ, ಸೌಲಭ್ಯಗಳನ್ನು ಒದಗಿಸಬೇಕು. ತಪ್ಪಿದಲ್ಲಿ ಗ್ರಾಹಕರು ನೀಡಿದ ಹಣವನ್ನು ಬಡ್ಡಿ ಸಮೇತ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಡೆವಲಪರ್‌ಗಳು ಹಿಂದಿರುಗಿಸಬೇಕು.
ಪೂರ್ವ ಬಿಡುಗಡೆ ಯೋಜನೆಗಳು
ಕೆಲವು ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಯೋಜನೆಯ ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಹಂತದಲ್ಲೇ ಅಂದರೆ ಯಾವುದೇ ಪರವಾನಗಿ ಪಡೆಯದೆ ಪ್ರಿ-ಲಾಂಚ್ ಎಂದು ರಿಯಾಯಿತಿ ದರದಲ್ಲಿ ಯೋಜನೆ ಘೋಷಿಸುವುದರ ಮೂಲಕ ಬಂಡವಾಳ ಶೇಖರಿಸುತ್ತಾರೆ. ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ಈ ರೀತಿಯ ವಹಿವಾಟು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ. ಎಲ್ಲ ಇಲಾಖೆಗಳಿಂದ ಪರವಾನಗಿ ಪಡೆದ ನಂತರವೇ ಯೋಜನೆ ಘೋಷಿಸಬೇಕು.
ಬಿಲ್ಟಪ್ ಏರಿಯಾ
ಈಗ ಹೆಚ್ಚಿನ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ಅಥವಾ ವಿಲ್ಲಾ ಮಾರುವಾಗ ಮನೆಯ ಅಳತೆಯೊಂದಿಗೆ ಅಲ್ಲಿರುವ ಸೌಲಭ್ಯಗಳು ಅಂದರೆ ಮೆಟ್ಟಿಲು, ಹಜಾರ ಇನ್ನಿತರ ಎಲ್ಲರೂ ಉಪಯೋಗಿಸುವ ಸ್ಥಳಗಳನ್ನು ಸೇರಿಸಿ 'ಸೂಪರ್ ಬಿಲ್ಡಪ್ ಏರಿಯಾ' ಎಂದು ಮಾರುತ್ತಿದ್ದರು. ಇದು ಅತ್ಯಂತ ಸೂಕ್ಷ್ಮ ವಿಚಾರವಾಗಿದ್ದು, ಯಾರಿಗೂ ಅರ್ಥವಾಗದ ವಿಚಾರ. ಜನಸಾಮಾನ್ಯರು ಈ ವಿಚಾರಕ್ಕಾಗಿ ಅಗತ್ಯಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚಿನ ಹಣ ನೀಡುತ್ತಿದ್ದರು. ಇನ್ನು ಮುಂದೆ 'ಕಾರ್ಪೆಟ್ ಏರಿಯಾ' ಅಂದರೆ ಒಂದು ಮನೆಯಲ್ಲಿ ವಾಸಿಸಲು ಸಿಗುವ ಸ್ಥಳಾವಕಾಶವನ್ನು ಮಾತ್ರ ನಮೂದಿಸಿ ಮಾರಲು ಮಾತ್ರ ಅವಕಾಶ.
ಯೋಜನೆಯ ಪೂರ್ಣಕ್ಕೆ ವ್ಯವಸ್ಥೆ
ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ ಈ ರೀತಿಯ ದೊಡ್ಡ ಯೋಜನೆಗಳನ್ನು ಕೈಗೊಳ್ಳುವ ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಒಂದು ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ಬಂದ ಹಣವನ್ನು ಮತ್ತೊಂದು ಯೋಜನೆಯಲ್ಲಿ ತೊಡಗಿಸಿಕೊಳ್ಳುತ್ತಾರೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಸದ್ಯ ಚಾಲ್ತಿಯಲ್ಲಿರುವ ಯೋಜನೆಗಳು ಪೂರ್ಣಗೊಳ್ಳುವುದು ವಿಳಂಬವಾಗುತ್ತಿತ್ತು. ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ಆಯಾ ಬಡಾವಣೆ ಅಥವಾ ಅಪಾರ್ಟ್‌ಮೆಂಟ್ ನಿರ್ಮಾಣದ ಯೋಜನೆಯ ಶೇ.70ರಷ್ಟು ಹಣವನ್ನು ಬ್ಯಾಂಕ್‌ನಲ್ಲಿಯೇ ಇಡಬೇಕು. ಅದನ್ನು ಬೇರೆ ಯೋಜನೆಗೆ ಬಳಸಲೇಬಾರದು. ಇದರಿಂದ ಯೋಜನೆ ಸರಿಯಾದ ಸಮಯದಲ್ಲಿ ಪೂರ್ತಿಯಾಗುತ್ತದೆ. ಯಾವುದೇ ಗ್ರಾಹಕ ಹಣ ವಾಪಸ್ ಪಡೆಯಲು ಉದ್ದೇಶಿಸಿದರೆ ಹಣ ಕೂಡಲೇ ದೊರೆಯುತ್ತದೆ.
ಮುಂಗಡ ಹಣ
ಬಿಲ್ಡರ್‌ಗಳು ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ಶೇ.10ಕ್ಕಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಹಣ ಪಡೆಯುವಂತಿಲ್ಲ. ಅಲ್ಲದೆ ಲಿಖಿತ ಕರಾರು ಪತ್ರದೊಂದಿಗೆ ಮಾತ್ರ ಹಣ ಪಡೆಯಬೇಕು. ಗ್ರಾಹಕರು ಯಾವುದೇ ಯೋಜನೆಗಳು ವಿಳಂಬವಾದಾಗ ಸಂಪೂರ್ಣ ಹಣವನ್ನು ಬಡ್ಡಿ ಸಮೇತ ಹಿಂಪಡೆಯಬಹುದು.
ಜಾರಿಗೆ ಕ್ರಮಗಳೇನು?