ಬೆಂಗಳೂರು: ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳ ಮಾಲೀಕತ್ವ, ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ನಿರ್ವಹಣೆ ಹಾಗೂ ನಿವಾಸಿಗಳ ಹಕ್ಕುಗಳಿಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟ ಕಾನೂನು ಚೌಕಟ್ಟು ಒದಗಿಸುವ ಉದ್ದೇಶದ ಕರ್ನಾಟಕ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ (ಮಾಲೀಕತ್ವ ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣೆ) ಮಸೂದೆ-2026 ಸೇರಿದಂತೆ ಮೂರು ಮಹತ್ವದ ಮಸೂದೆಗಳನ್ನು ಕರ್ನಾಟಕ ವಿಧಾನಸಭೆ ಶುಕ್ರವಾರ ಅಂಗೀಕರಿಸಿದೆ.
ಬಿಜೆಪಿ ಹಾಗೂ ಜೆಡಿಎಸ್ ಸದಸ್ಯರು ಸಚಿವ ಎನ್. ನಾಗೇಂದ್ರ ಅವರ ರಾಜೀನಾಮೆಗೆ ಆಗ್ರಹಿಸಿ ಪ್ರತಿಭಟನೆ ನಡೆಸುತ್ತಿದ್ದ ನಡುವೆಯೇ ಮಸೂದೆಗಳನ್ನು ಅಂಗೀಕರಿಸಲಾಯಿತು.
ಕರ್ನಾಟಕ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ (ಮಾಲೀಕತ್ವ ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣೆ) ಮಸೂದೆಯನ್ನು ಸದನದ ಪರಿಗಣನೆಗೆ ಮಂಡಿಸಿದ ಬೆಂಗಳೂರು ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಸಚಿವ ಕೃಷ್ಣ ಬೈರೇಗೌಡ, ರಾಜ್ಯದಲ್ಲಿ ವೇಗವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವ ನಗರೀಕರಣ ಮತ್ತು ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಸಂಸ್ಕೃತಿಯಿಂದ ಉಂಟಾಗುತ್ತಿರುವ ಹಲವು ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿಗೆ ಪರಿಹಾರ ಕಲ್ಪಿಸುವ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ ಸಮಗ್ರ ಕಾನೂನು ರೂಪಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದರು.
ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ನ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಜೊತೆಗೆ ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳು ಮತ್ತು ಸೌಲಭ್ಯಗಳ ಮೇಲಿನ ಅವಿಭಜಿತ ಪಾಲು ಹಾಗೂ ಹಕ್ಕುಗಳಿಗೂ ಮಸೂದೆಯಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟತೆ ನೀಡಲಾಗಿದೆ.
ಕಾಮನ್ ಏರಿಯಾ ಯಾರದ್ದು?
ನಗರ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಭೂಮಿ ಕೊರತೆ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿರುವ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಮನೆಗಳ ಬದಲು ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳು ಮತ್ತು ವಸತಿ ಸಂಕೀರ್ಣಗಳ ನಿರ್ಮಾಣ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿದೆ. ಪರಿಣಾಮವಾಗಿ ಇಂತಹ ಕಟ್ಟಡಗಳಲ್ಲಿ ವಾಸಿಸುವವರ ಸಂಖ್ಯೆ ದಿನದಿಂದ ದಿನಕ್ಕೆ ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿದೆ ಎಂದು ಬೈರೇಗೌಡ ಹೇಳಿದರು.
ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳಲ್ಲಿನ ರಸ್ತೆಗಳು, ಕ್ಲಬ್ಹೌಸ್ಗಳು, ತೆರೆದ ಜಾಗಗಳು ಸೇರಿದಂತೆ ಸಾಮಾನ್ಯ ಪ್ರದೇಶಗಳ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಮತ್ತು ನಿರ್ವಹಣೆ ಯಾರ ಹೊಣೆ ಎಂಬುದರ ಬಗ್ಗೆ ಹಲವು ವ್ಯಾಖ್ಯಾನಗಳು ಮತ್ತು ವಿವಾದಗಳು ಈಗಾಗಲೇ ಇವೆ. ಹೀಗಾಗಿ ಈ ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿಗೆ ಸ್ಪಷ್ಟ ಕಾನೂನು ಚೌಕಟ್ಟು ಅಗತ್ಯವಾಗಿದೆ ಎಂದು ಹೇಳಿದರು.
ಹಳೆಯ ಕಟ್ಟಡಗಳ ಪುನರ್ನಿರ್ಮಾಣದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಏನು ಮಾಡಬೇಕು ಎಂಬುದರ ಬಗ್ಗೆಯೂ ಹಾಲಿ ಕಾನೂನುಗಳಲ್ಲಿ ಸ್ಪಷ್ಟವಾದ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಇಲ್ಲ. 1972-73ರಲ್ಲಿ ಜಾರಿಗೊಂಡ ಕಾನೂನುಗಳು ಇಂದಿನ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ಮತ್ತು ಅಗತ್ಯಗಳಿಗೆ ಸಮರ್ಪಕ ಪರಿಹಾರ ಒದಗಿಸುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ಸಚಿವರು ತಿಳಿಸಿದರು.
ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ನಿಯಂತ್ರಣ ಕಾಯ್ದೆ (RERA) ಕೂಡ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳಿಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ಎಲ್ಲ ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿಗೆ ಪರಿಹಾರ ನೀಡುವುದಿಲ್ಲ. ಹಲವು ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ಗಳಲ್ಲಿ ನಿವಾಸಿಗಳ ಕಲ್ಯಾಣ ಸಂಘಗಳು ಬೇರೆ ಬೇರೆ ಕಾಯ್ದೆಗಳ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿಯಾಗಿರುವುದರಿಂದ ಒಂದೇ ಸಂಕೀರ್ಣದಲ್ಲಿ ಎರಡು ಅಥವಾ ಮೂರು ಸಂಘಗಳು ತಾವೇ ಅಧಿಕೃತ ಸಂಘ ಎಂದು ಹೇಳಿಕೊಳ್ಳುವ ಪರಿಸ್ಥಿತಿ ಇದೆ. ಇದರಿಂದ ಗೊಂದಲ ಮತ್ತು ವಿವಾದಗಳು ಉಂಟಾಗುತ್ತಿವೆ ಎಂದು ಅವರು ವಿವರಿಸಿದರು.
ಒಂದೇ ಕಾನೂನಿನಡಿ ನಿವಾಸಿಗಳ ಸಂಘ
ಹೊಸ ಮಸೂದೆಯ ಪ್ರಕಾರ ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರ ನಿವಾಸಿಗಳ ಕಲ್ಯಾಣ ಸಂಘವನ್ನು ಇನ್ನು ಮುಂದೆ ಇದೇ ಕಾನೂನಿನ ಅಡಿಯಲ್ಲಿ ರಚಿಸಬೇಕು. ಬೇರೆ ಯಾವುದೇ ಕಾನೂನಿನಡಿ ಸಂಘ ರಚಿಸಲು ಅವಕಾಶ ಇರುವುದಿಲ್ಲ ಎಂದು ಬೈರೇಗೌಡ ಹೇಳಿದರು. ಅಲ್ಲದೆ ಕಾಮನ್ ಏರಿಯಾಗಳ ನಿರ್ವಹಣೆ, ಬಿಲ್ಡರ್ಗಳಿಂದ ಅವುಗಳನ್ನು ಸಂಘಕ್ಕೆ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸುವ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಹಾಗೂ ನಂತರದ ನಿರ್ವಹಣೆಗೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಮಾರ್ಗಸೂಚಿಗಳನ್ನು ಕೂಡ ಮಸೂದೆಯಲ್ಲಿ ರೂಪಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ವಿವಾದಕ್ಕೆ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ
ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ ಮಾಲೀಕರು ಅಥವಾ ಸಂಘಗಳ ನಡುವೆ ಯಾವುದೇ ವಿವಾದ ಉಂಟಾದರೆ ಅದನ್ನು ಬಗೆಹರಿಸಲು ಸರ್ಕಾರದಿಂದ ಸಕ್ಷಮ ಪ್ರಾಧಿಕಾರವನ್ನು ನೇಮಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಗ್ರಾಮ ಪಂಚಾಯಿತಿ, ಪುರಸಭೆ ಹಾಗೂ ಮಹಾನಗರ ಪಾಲಿಕೆ ಮಟ್ಟದಲ್ಲಿ ಪ್ರತ್ಯೇಕ ಸಕ್ಷಮ ಪ್ರಾಧಿಕಾರ ಇರಲಿದೆ. ವಿವಾದಿತ ಪಕ್ಷಗಳು ಈ ಅಧಿಕಾರಿಯನ್ನು ಸಂಪರ್ಕಿಸಿ ಪರಿಹಾರ ಪಡೆಯಬಹುದು. ಪ್ರಾಧಿಕಾರದ ತೀರ್ಪಿನ ವಿರುದ್ಧ ಮೇಲ್ಮನವಿ ಸಲ್ಲಿಸಲು ಕೂಡ ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಲಾಗಿದೆ.
ಶೇ.75 ರಷ್ಟು ಮಾಲೀಕರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಸಾಕು
ಕಟ್ಟಡ ಹಳೆಯದಾಗಿ ಅದರ ರಚನಾತ್ಮಕ ಸುರಕ್ಷತೆ ಪ್ರಶ್ನಾರ್ಹವಾದ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ಪುನರ್ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಮಸೂದೆಯಲ್ಲಿ ವಿಶೇಷ ವ್ಯವಸ್ಥೆ ಮಾಡಲಾಗಿದೆ. ಅಪಾರ್ಟ್ಮೆಂಟ್ನ ಶೇ.75ರಷ್ಟು ಮಾಲೀಕರು ಪುನರ್ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಒಪ್ಪಿದರೆ ಕಟ್ಟಡವನ್ನು ಮರುನಿರ್ಮಿಸಲು ಅವಕಾಶ ನೀಡಲಾಗಿದೆ. ಪುನರ್ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಒಪ್ಪದ ಮಾಲೀಕರ ಆಸ್ತಿಯ ಮೌಲ್ಯವನ್ನು ಸ್ವತಂತ್ರ ವ್ಯವಸ್ಥೆಯ ಮೂಲಕ ನಿರ್ಧರಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಆ ಮೌಲ್ಯದ ಎರಡು ಪಟ್ಟು ಪರಿಹಾರ ನೀಡಿದ ಬಳಿಕ ಅವರ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಂಡು ಇಡೀ ಕಟ್ಟಡವನ್ನು ಪುನರ್ನಿರ್ಮಿಸಲು ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಲಾಗಿದೆ ಎಂದು ಸಚಿವರು ತಿಳಿಸಿದರು.
ಖಾಸಗಿ ರಸ್ತೆಗಳು ಇನ್ನು ಸಾರ್ವಜನಿಕ ರಸ್ತೆ
ಇದೇ ವೇಳೆ ಕರ್ನಾಟಕ ಮುನ್ಸಿಪಲ್ ಕಾರ್ಪೊರೇಷನ್ಗಳ (ತಿದ್ದುಪಡಿ) ಮಸೂದೆ ಹಾಗೂ ಕರ್ನಾಟಕ ಮುನ್ಸಿಪಾಲಿಟಿಗಳ (ತಿದ್ದುಪಡಿ) ಮಸೂದೆಗಳನ್ನೂ ವಿಧಾನಸಭೆ ಅಂಗೀಕರಿಸಿತು. ಖಾಸಗಿ ರಸ್ತೆಗಳು, ಅವುಗಳಿಗೆ ಹೊಂದಿಕೊಂಡಿರುವ ಚರಂಡಿಗಳು ಶಿಥಿಲಗೊಂಡು ಸಾರ್ವಜನಿಕರ ಸುರಕ್ಷತೆಗೆ ಅಪಾಯ ಉಂಟುಮಾಡುತ್ತಿದ್ದರೆ, ಅವುಗಳನ್ನು ಸಾರ್ವಜನಿಕ ರಸ್ತೆಗಳೆಂದು ಘೋಷಿಸಲು ಅಧಿಕಾರಿಗಳಿಗೆ ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಲಾಗಿದೆ. ಖಾಸಗಿ ರಸ್ತೆಗಳ ಮಾಲೀಕರು ಮನವಿ ಸಲ್ಲಿಸಿದರೂ ಅಥವಾ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಸ್ವಯಂಪ್ರೇರಿತವಾಗಿ ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ ಆರಂಭಿಸಬಹುದು.
ಅನಧಿಕೃತ ಬಡಾವಣೆಗಳನ್ನು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ನಿರ್ಮಿಸಲಾದ ಹಲವು ರಸ್ತೆಗಳು ಇನ್ನೂ ಮೂಲ ಭೂಮಾಲೀಕರ ಹೆಸರಿನಲ್ಲೇ ದಾಖಲಾಗಿವೆ. ಹೊಸ ತಿದ್ದುಪಡಿಯ ಮೂಲಕ ಇಂತಹ ರಸ್ತೆಗಳನ್ನು ಸ್ಥಳೀಯ ಮಹಾನಗರ ಪಾಲಿಕೆ ಅಥವಾ ಪುರಸಭೆಯ ದಾಖಲೆಗಳಲ್ಲಿ ಅಧಿಕೃತವಾಗಿ ‘ಸಾರ್ವಜನಿಕ ರಸ್ತೆ’ ಎಂದು ಘೋಷಿಸಲು ಕಾನೂನು ಅವಕಾಶ ಕಲ್ಪಿಸಲಾಗಿದೆ.
ರಸ್ತೆಗಳು ಅಧಿಕೃತವಾಗಿ ಸಾರ್ವಜನಿಕ ರಸ್ತೆಗಳಾಗಿ ದಾಖಲಾದ ಬಳಿಕ, ನಿಗದಿತ ನಿಯಮಗಳಿಗೆ ಒಳಪಟ್ಟು ಆ ಬಡಾವಣೆಗಳಲ್ಲಿರುವ ನಿವೇಶನಗಳು ಮತ್ತು ಮನೆಗಳಿಗೆ ಸೂಕ್ತ ಎ-ಖಾತಾ ದಾಖಲೆ ಪಡೆಯಲು ಅರ್ಹತೆ ದೊರೆಯಲಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಆಸ್ತಿದಾರರಿಗೆ ಕಾನೂನುಬದ್ಧ ಮತ್ತು ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಮಾನ್ಯತೆ ದೊರೆಯಲಿದೆ ಎಂದು ಸಚಿವ ಕೃಷ್ಣ ಬೈರೇಗೌಡ ಹೇಳಿದರು.